Queda de preços do mercado cripto ali, queda do mercado cripto acolá, mas a indústria cripto-blockchain não pára, principalmente no espaço NFT.
Isto mesmo! Apesar de alguns acharem que os tokens não fungíveis são apenas uma moda passageira, vimos nesta última semana que eles continuam a todo vapor.
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Depois de Messi e Beckham entrarem no mundo dos NFTs, Cristiano Ronaldo acaba de assinar uma parceria exclusiva por vários anos com a Binance para melhorar seu relacionamento com os fãs, através do lançamento de tokens não fungíveis (NFTs) e projetos envolvendo games em blockchain e Web3.
Ainda, a 4ª edição de um dos maiores festivais de NFTs no mundo, o NFT.NYC, foi bastante concorrida e, por fim, o anúncio da venda de um prédio de escritórios em Manhattan como NFT surpreendeu muitas pessoas.
Pois bem, no artigo de hoje, aproveitando todo este burburinho em torno dos tokens não fungíveis nas últimas semanas, vamos explorar essa idéia de ter um imóvel vendido como NFT, e explorá-la mais a fundo.
O caso do imóvel em Manhattan listado em ETH como NFT
Há poucas semanas atrás, talvez motivado pelo evento do NFT.NYC, Chris Okada – CEO da imobiliária Okada & Co – colocou à venda os “direitos de compra” de um prédio de escritórios em Manhattan como um token não fungível (NFT) no OpenSea.
Pouco tempo depois, o preço despencou de US$ 29 milhões para US$ 12 milhões, já que foi fixado em Ethereum (ETH), que caiu 40% desde o início de junho devido ao crash do mercado cripto. Na sexta-feira (24), o imóvel estava cotado no OpenSea a US$ 26.500 milhões.
Aqui, vale destacar que o imóvel de Okada não é o primeiro a ser listado no OpenSea. A Flyfish Club de Gary Vaynerchuck listou uma coleção de NFTs cujos atuais mil e trezentos titulares têm acesso exclusivo a um restaurante ainda a ser construído e a várias experiências culinárias, culturais e sociais.
Quem nos acompanha aqui nesta coluna, viu como se registra transação da compra de um NFT, a quem cabe a decisão do armazenamento (on-chain ou off-chain) de dados de um token não fungível. Também sabe que o comprador de NFT deve ter certos cuidados antes de adquirir um NFT.
Isto é, não é só comprar NFT, pegar as chaves e se mudar para o imóvel.
Por que a compra do NFT não confere direito automático de propriedade imobiliária?
Os proprietários de um NFT não obtêm a propriedade do ativo subjacente, mas apenas a propriedade do token não fungível. Ou seja, no nosso exemplo, qualquer um pode comprar o NFT deste prédio de escritórios, mas nunca chegar a adquirir o direito de propriedade em si, se não observar os passos legais.
Então, depois que o NFT é adquirido, os compradores ainda precisam passar por todas as etapas legais “fora” do mundo blockchain para tornar a propriedade do imóvel realmente sua. E isto significa todo o processo legal que você deve seguir para comprar um apartamento ou uma casa no mundo “físico”.
E mais, como NFTs estão em plataformas digitais sem quaisquer fronteiras e, portanto, sujeitos a várias jurisdições onde praticamente não há qualquer legislação a respeito, quem devem especificar quais direitos efetivamente o comprador está adquirindo, quando compra um NFT, são as empresas como a OpenSea e a Rarible, que intermediam a transação entre o proprietário do ativo subjacente e o comprador do NFT.
No caso, o comprador do NFT do prédio de escritórios está adquirindo os “direitos exclusivos para adquirir o edifício, todos os seus direitos de uso e as respectivas convenções de escritura”, de acordo com a listagem da OpenSea que descreve o seguinte:
“Okada & Company está vendendo (…) o edifício de escritórios na seção NoMad / Flatiron de Chelsea, NYC. A propriedade em si é um edifício de elevador de 7 andares, a poucos passos do mundialmente famoso Madison Square Park, The Highline e Flatiron District.
O NFT listado no OpenSea dá ao comprador direitos exclusivos para adquirir o edifício, todos os seus direitos de uso e convênios de escritura relacionados. Pela natureza da venda de imóveis, a venda do NFT não garante a conclusão da transação imobiliária, nem reflete a transferência da escritura ou título. O processo imobiliário tradicional ainda deve estar completo”.
O descompasso entre a lei o gerenciamento de propriedade imobiliária na Web3
Atualmente, existe um “gap”, entre este belo exemplo de como será o gerenciamento de propriedade na Web3 e o atual sistema de gerenciamento e transferência de propriedade imobiliária, que precisa ser preenchido.
Como vimos no tópico anterior, uma série de camadas legais e analógicas precisa ser observada para que a ideia de venda de imóveis via NFT seja realmente concretizada e gere efeitos no mundo real.
Apesar da tecnologia blockchain possibilitar a imediata transferência de qualquer ativo de valor em meio digital, o comprador do token não fungível não adquire o direito de propriedade do imóvel (ativo subjacente representado no NFT).
E isto acontece, porque em muitos países como o Brasil, a lei exige o registro do título translativo no cartório de Registro de Imóveis para a compra e venda de um imóvel ser válida.
Neste sentido, inclusive, foi aprovado o provimento nº 038/2021 da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que regulamentou a lavratura e o registro de escrituras públicas de imóveis quitados com tokens/criptoativos.
E do mesmo modo, o NFT do prédio de escritórios em Nova York não representa o direito de propriedade, em si, mas apenas os “direitos exclusivos para adquirir o edifício, todos os seus direitos de uso e as respectivas convenções de escritura”.
Assim, uma vez adquirido o NFT, o comprador terá que passar por todas as etapas de fazer uma transação imobiliária, com exceção da transferência dos fundos que já foi feita por ocasião da compra do NFT.
Considerações finais
Muito embora a listagem deste prédio de escritórios em Manhattan com NFT nos mostre que já estamos na direção de armazenar e transferir títulos de propriedade imobiliária via plataformas blockchain, a necessidade de observância “analógica” das obrigações legais e tributárias são um ótimo exemplo de descompasso entre a tecnologia e o atual sistema de registro imobiliário, seja em Nova York, seja aqui no Brasil.
E você, acredita que num futuro próximo, todas transações imobiliárias serão feitas em marketplaces de NFTs como o OpenSea? Você acha que se o preço do NFT do prédio de escritórios de Manhattan deveria ser listado em stablecoin (e não em ETH), para evitar a queda vertiginosa no preço causada pela alta volatilidade das criptomoedas? Conseguiremos trazer essas camadas legais para dentro de plataformas blockchain para que o gerenciamento da propriedade imobiliária efetivamente se dê de modo mais eficiente, com menos burocracia, e em tempo real? Pense nisso até nosso próximo encontro.
Conhecimento é poder!! Nos vemos em breve!
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