As ações do setor imobiliário dos EUA atingiram seu nível mais fraco já registrado em relação ao S&P 500. A relação que compara os dois setores está agora em 0,122, eliminando toda a vantagem acumulada pelos papéis imobiliários antes de 2007.
No entanto, a queda é relativa, não se trata de um colapso nos preços das residências. O dado revela o quanto as ações americanas de modo geral ultrapassaram o setor imobiliário ao longo de quase duas décadas.
Como as ações imobiliárias dos EUA perderam a vantagem da bolha imobiliária?
Charlie Bilello, estrategista-chefe de mercados da Creative Planning, destacou o recorde negativo em X. O gráfico apresentado por ele compara dois índices de retorno total.
O primeiro índice é o iShares US Real Estate ETF (IYR), que reúne fundos de investimento imobiliário (REITs) e empresas do segmento. O segundo é o SPDR S&P 500 ETF (SPY).
Quando essa relação sobe, significa que o setor imobiliário está superando o mercado em geral. O indicador chegou perto de 0,46 em fevereiro de 2007, coroando um período de forte desempenho do segmento.
Meses depois, a crise das hipotecas subprime começou a impactar o mercado.
O indicador caiu cerca de 73% desde aquele pico. Assim, os papéis imobiliários dos EUA perderam todos os ganhos relativos conquistados no ciclo de valorização do começo dos anos 2000.
O custo do financiamento também pressiona o setor. Segundo pesquisa semanal da Freddie Mac, a taxa média fixa de hipoteca em 30 anos ficou em 7,28% em 1º de outubro, maior nível desde novembro de 2023.
Dados diários de credores já haviam registrado um salto expressivo das taxas hipotecárias no final de setembro. Enquanto isso, o Federal Reserve retomou o ciclo de aumentos de juros.
Juros mais altos afetam os REITs em duas frentes: elevam os custos da dívida e tornam os dividendos menos atrativos em comparação com os rendimentos de títulos públicos.
Por que Schiff não vê piso para as ações do setor imobiliário?
Peter Schiff, economista-chefe da Euro Pacific Asset Management, respondeu que o setor tem um longo caminho a percorrer até encontrar suporte. Segundo ele, o mercado imobiliário prosperou com a queda constante das taxas de hipoteca e o apoio do governo.
De acordo com Schiff, esses dois fatores vêm se invertendo. Ele classificou o setor como “morto”.
Ainda assim, o índice de Bilello mede apenas o retorno relativo. Movimentos de alta do S&P 500 puxados por tecnologia podem derrubar o indicador mesmo que as ações imobiliárias registrem ganhos.
Os lares americanos seguem o mesmo movimento. As ações representam atualmente uma fatia recorde da riqueza das famílias dos EUA, enquanto a participação do patrimônio residencial recuou.
No fim das contas, o cenário dos juros pesa mais que qualquer gráfico isolado. O rendimento do título do Tesouro a 10 anos está acima de 5%, possibilitando ao investidor obter boa remuneração sem correr risco imobiliário. Esse diferencial pode pressionar as ações do setor imobiliário dos EUA até que as taxas voltem a cair.
